Auch ist ein Immobilienkauf meist nicht oder nur sehr schwer ohne Eigenkapital möglich, was häufig abschreckend auf mögliche Käufer wirkt. Wenn Sie sich jedoch sicher sind, an einem bestimmten Ort oder in einer bestimmten Region bleiben zu wollen, leben Sie auf Dauer in einer eigenen Immobilie immer günstiger als in einer Mietwohnung oder einem Haus zur Miete, da Sie auch bei einer Finanzierung ab einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei sind und damit nur noch die laufenden Kosten Ihrer Immobilie zu decken haben, während die Mietzahlungen erst mit Ihrem Auszug enden.

Woran es oft zu fehlen scheint, sind die richtigen Tipps zum Hauskauf. Zum Beispiel bei der Finanzierung: Auch ohne Eigenkapital kann sich der Erwerb eines Hauses mit einer Vollfinanzierung in bestimmten Situationen und für einige Berufsgruppen lohnen. Auch die juristische Abwicklung von Grunderwerb gestaltet sich mit den richtigen Hinweisen und Ratgebern deutlich leichter als sie auf den ersten Blick erscheint. Aber auch die Begutachtung von Baugrund – vor allem in Hochwassergegenden wie dem Rheinland oder der Elbregion außerordentlich wichtig – gelingt mit den richtigen Hinweisen sicher.

Die richtigen und qualifizierten Tipps zum Hauskauf sind in jedem Fall entscheidend, wenn Sie als Käufer keine böse Überraschung erleben wollen.

Die Solarstrombranche blickt auf ein erfolgreiches Jahr zurück: Im Inland hat sich der Markt gegenüber dem Vorjahr nahezu verdoppelt, über 230.000 Solarstromanlagen mit einer Gesamtleistung von 7-8 Gigawatt gingen allein in Deutschland neu ans Netz. Sogar fast verdreifacht haben sich die Zubauraten der internationalen Märkte, wie z.B. Italien, Frankreich, Japan, Australien und den USA. Damit werden inzwischen ca. zwei Drittel aller neuen Photovoltaikanlagen außerhalb Deutschlands installiert.

Bis heute hat die Photovoltaik-Technologie als wichtiger Teil der heimischen High-Tech-Wirtschaft 133.000 Arbeitsplätze in Deutschland geschaffen. Hinzu kommen rund 20.000 Jobs im Geschäftsfeld Solarwärme. Viele Produktionsstätten finden sich in Ostdeutschland, Zuliefererindustrie, Großhändler, Planer und Installateure verteilen sich über das ganze Land.

Halbierung des Solarstrompreises bis 2020

Um den wachsenden Bedarf nach Erneuerbaren Energien zu decken und international wettbewerbsfähig zu bleiben, wollen die in Deutschland ansässigen Hersteller von Solartechnik auch 2011 ihre Produktionskapazitäten weiter ausbauen. Ebenso sollen die Investitionen in Forschung und Entwicklung verdoppelt werden. Dies, um einerseits den Innovationsvorsprung zu halten und um andererseits den Preis für Solarstrom bis zum Jahr 2020 mindestens zu halbieren. Bereits in zwei bis drei Jahren will die Branche das Preisniveau herkömmlicher Verbraucherstromtarife erreichen und wenig später das der Offshore-Windenergie.

Der Markt für Solartechnik musste im Jahr 2010 aufgrund einer mehrere Wochen andauernden Fördermittelsperre einen herben Rückschlag wegstecken. Seit Juli 2010 gewährt der Bund für den Einsatz von Solarwärme wieder attraktive Zuschüsse im Rahmen des Marktanreizprogramms für erneuerbare Energien (MAP). Die Zuschüsse können sich je nach Größe und Heizkombination auf mehrere tausend Euro belaufen.

Über welches Leistungsvermögen die Solarwärme-Technologie (Solarthermie) in ihren vielen Einsatzgebieten verfügt, verdeutlicht ein vor kurzem veröffentlichtes Forschungspapier. Bis 2030 kann Solarthermie demnach rund 50 Prozent der Wärme- und Kälteversorgung übernehmen. Schon heute setzen vermehrt Industriebetriebe, Krankenhäuser, Hotels oder Wohnungsgesellschaften auf Solarthermie zur Trinkwassererwärmung, zum Heizen oder zur Erzeugung von Prozesswärme.

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Die Programmiersprache selbst zeichnet sich durch mehrere Eigenschaften aus. Im Vergleich zu anderen Lösungen finden bei ihr nur vergleichsweise wenige Schlüsselwörter Anwendung. Aufgrund der Grundlagen können C Programmierer direkte Speicherzugriffe durchführen. Eine durchzuführende Modularisierung wird immer über die Dateiebene vorgenommen. Durch eine Datei wird eine Übersetzungseinheit gebildet. Sowohl Funktionen als auch Variable können dadurch vor anderen Dateien verborgen werden. Heute beherrschen viele C Programmierer mehrere Standards und können dadurch mit unterschiedlichen Funktionen arbeiten. Durch das breite Fachwissen kann die Mehrzahl der Fachkräfte sowohl mit C95 als auch mit ISO-C und C89 arbeiten. Aufgrund der umfangreichen Funktionen werden zahlreiche Systemkerne von unterschiedlichen Betriebssystemen in C programmiert.

Den Vertrag vor Abschluss prüfen

Lassen Sie sich vor dem Beurkundungstermin vom Notar immer einen Vertragsentwurf zuschicken. Prüfen Sie den Vertrag in aller Ruhe. Schalten Sie gegebenenfalls noch einen Sachverständigen, Rechtsanwalt oder Steuerberater ein. Scheuen Sie sich auch nicht, im Büro des Notars anzurufen und Fragen zum Vertrag zu stellen. Nutzen Sie auch den Beurkundungstermin selbst, um den Notar gezielt zu befragen, wenn Ihnen Einzelheiten noch unklar sind. Notieren Sie sich die klärungsbedürftigen Punkte vorher, um optimal vorbereitet zu sein.

Auf genaue Angaben über die Vertragspartner achten

Der Vertrag nennt den Verkäufer und Käufer jeweils mit Vor- und Familiennamen, dem Geburtsdatum und der Anschrift nebst Postleitzahl. Die Vertragsparteien müssen sich durch einen (gültigen) Personalausweis ausweisen, sofern sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind.

Tipp: Achten Sie darauf, dass die Angaben zur Person im Kaufvertrag immer auch mit den Angaben im Personalausweis übereinstimmen. Vergewissern Sie sich vor dem Beurkundungstermin, dass Sie einen gültigen Personalausweis haben – und nehmen Sie ihn dann auch zum Notartermin mit. Am besten stellen Sie dem Notarbüro bereits im Vorwege eine Kopie Ihres Personalausweises zur Verfügung.

Sie können sich vertreten lassen

Sowohl Sie selbst als auch der Verkäufer können sich im Beurkundungstermin von einer Person ihres Vertrauens vertreten lassen. Sofern der Vertreter keine Vollmacht vorlegen kann, handelt er lediglich als so genannter vollmachtsloser Vertreter. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam wird, wenn der Vertretene den Kaufvertrag genehmigt und die Genehmigung dem Vertragspartner vorliegt.

Tipp: Um den Zugang der Genehmigung und den förmlichen Nachweis zu vermeiden, ist es in der Praxis üblich, dass der Notar von den Vertragsparteien ermächtigt wird, die Genehmigung entgegenzunehmen. In diesem Falle ist der Vertrag dann bereits voll wirksam, wenn dem Notar die Genehmigung des Vertretenen vorliegt.

Die Immobilie muss korrekt bezeichnet werden

Es reicht, dass im notariellen Vertrag angegeben wird, in welchem Grundbuch und auf welchem Grundbuchblatt die Eigentumswohnung eingetragen ist. Diese Angaben genügen, um sie so genau zu beschreiben, dass sie jederzeit identifizierbar ist.

Ein Muster für einen Vertrag zum Kauf einer Eigentumswohnung finden Sie im Ratgeber Wie Sie einen wasserdichten Immobilien-Kaufvertrag abschließen.

Lesen Sie auch, warum die Vormerkung im Grundbuch Sicherheit schafft.

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt jedoch zeitlich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Wie bereits erwähnt, können bis zur Umschreibung im Grundbuch mehrere Wochen, wenn nicht sogar Monate vergehen. Da der Verkäufer also nach der Beurkundung des Kaufvertrags noch eine gewisse Zeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, könnte er dieselbe Immobilie noch ein weiteres Mal an einen Dritten verkaufen. Wenn dieser dann vor Ihnen ins Grundbuch eingetragen wird, haben Sie lediglich noch Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer. Die Eigentumswohnung allerdings ist endgültig verloren. Gegen den „lachenden“ Dritten können Sie auch nicht vorgehen, da zwischen ihm und Ihnen keinerlei vertragliche Beziehungen bestehen.

Den Eintrag im Grundbuch vormerken lassen

Zur Ausschaltung derartiger Risiken besteht die Möglichkeit, eine Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Dadurch wird Ihr Anspruch als Käufer auf Eigentumsübertragung grundbuchmäßig abgesichert. Diese Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich noch an einen anderen verkauft und dieser dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die entsprechende Vereinbarung im Kaufvertrag könnte etwa wie folgt lauten: Der Verkäufer bewilligt und beantragt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen. Der Käufer schließt sich diesem Antrag an.

Lesen Sie auch, wie Sie die Kosten Ihrer neuen Immobilie richtig strukturieren.

Gravierende Unterschiede bestehen hingegen bei den Folgekosten. Gerade beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist es für Sie wichtig, vor dem Kauf alle Kosten zu erfassen, die auf Sie zukommen werden beziehungsweise anfallen können. So mancher Käufer einer Eigentumswohnung hat sich schon verwundert die Augen gerieben, als ihm die Folgekosten bewusst wurden. Die Kostenstruktur einer Eigentumswohnanlage ist nun einmal ganz anders als bei einem Einfamilienhaus. Sie gliedert sich in Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten, zusätzliche Kosten und laufende Kosten.

Anschaffungskosten

Was die Anschaffungskosten betrifft, so müssen Sie hier dieselben Kostenpositionen einkalkulieren wie bei jedem anderen Immobilienerwerb auch.

Zu den Anschaffungskosten gehören alle durch die Anschaffung der Eigentumswohnung veranlassten Aufwendungen wie der eigentliche Kaufpreis, eventuelle Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers, die Sie übernehmen und die mit dem Kaufpreis verrechnet werden sowie Nebenkosten.

Zusätzliche Kosten vor allem bei gebrauchten Immobilien

können Ihnen entstehen, wenn Sie eine ältere Eigentumswohnung aus dem Bestand erwerben. Manch ein Investor musste schon erleben, dass kurz nach Abschluss des Kaufvertrags in erheblichem Umfang Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten anfielen, mit denen er überhaupt nicht gerechnet hatte.

In der Rubrik Aus Zweiter Hand können Sie sich ausführlich über die Zusatzkosten informieren.

Die laufenden Kosten einkalkulieren

Die laufenden Kosten nach Erwerb einer Eigentumswohnung bilden einen weiteren Kostenfaktor, der allzu oft unterschätzt wird. Das so genannte Hausgeld wird entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan in der Regel monatlich im Voraus an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters gezahlt.

Detaillierte Informationen zu den laufenden Kosten hält die Rubrik Hausgeld sowie der Ratgeber zum Kaufvertrag bereit.

In der notariell beglaubigten Teilungserklärung ist der Anteil jedes Käufers am Grundstück und am Gebäude festgelegt, aufgeteilt nach Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Sie enthält einen „Aufteilungsplan“ mit Grundrissen des Gemeinschaftseigentums und der Eigentumswohnungen. Für Sie als Kapitalanleger ist wichtig, welche Regelungen die Teilungserklärung zu den folgenden vier Punkten enthält:

● Wie hoch ist Ihr Miteigentumsanteil?

● Was zählt zum Sondereigentum und was gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum?

● Welche Flächen in der Wohnanlage sind als Wohnungseigentum ausgewiesen und welche Einheiten werden als Teileigentum bezeichnet?

● Werden Ihnen Sondernutzungsrechte eingeräumt?

Die Größe des Miteigentumsanteils hat entscheidende Auswirkungen

Es gibt keine gesetzlichen Bestimmungen darüber, in welchem Verhältnis der Wert oder die Fläche der Wohnung zur Höhe des dazugehörigen Miteigentumsanteils stehen müssen. Eine Übereinstimmung zwischen dem Wert und der Größe der einzelnen Wohnungen und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist nicht erforderlich. Berechnungsbasis ist aber in der Regel die Wohn- oder Nutzfläche der Eigentumswohnungen. Der Miteigentumsanteil wird in Tausendsteln angegeben.

Die Größe Ihres Miteigentumsanteils ist bei vielen Aspekten ausschlaggebend, denn der Miteigentumsanteil dient als Schlüssel für die Verteilung sämtlicher Kosten, die Sie als Wohnungseigentümer mit zutragen haben, so zum Beispiel Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen, Verwaltergebühren oder Reparaturkosten. Die meisten Teilungserklärungen sehen vor, dass das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach dem Umfang der Miteigentumsanteile ausgeübt wird.

Wie Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum differenziert werden erfahren Sie bei Rechtliches oder im Ratgeber Wie Sie einen wasserdichten Immobilien-Kaufvertrag abschließen.

Am Anfang steht die „werdende Gemeinschaft“

So weit, dass die gesetzlichen Regelungen gelten, muss man erst einmal kommen. Denn gerade bei neu errichteten Wohnanlagen tauchen oft schon wichtige Fragen auf, die geklärt werden müssen, noch ehe die Beteiligten als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Da, wer nicht eingetragen ist, auch nicht Eigentümer ist, fragt sich von Anfang an gleich mal: „Können wir überhaupt irgendwelche Entscheidungen treffen?“ Sie können. Zwar ist z. B. das Stimmrecht auf Eigentümerversammlungen an die Eigenschaft „Eigentümer“ geknüpft, doch hat sich die Rechtsprechung dankenswerterweise dazu durchgerungen, hier mal nicht so eng am Gesetz zu kleben. Sie hat kurzerhand die so genannte werdende Eigentümergemeinschaft erfunden. Gemeint ist der Fall, dass diejenigen, die zwar schon alle Voraussetzungen für eine Eintragung als Eigentümer erfüllt haben, aber noch nicht als solche im Grundbuch stehen, dennoch entscheiden können sollen, was ansteht. Aber wohlgemerkt – Voraussetzung sind in jedem Falle:

● wirksamer Kaufvertrag

● Auflassungsvormerkung

● die Wohnung muss bereits dem Käufer übergeben sein.

Praxis-Tipp: Liegen diese Voraussetzungen vor, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen, ob Sie nun eine Entscheidung fällen können, etwa in Hinsicht auf die Bestellung eines Verwalters (was häufig noch ansteht). Tun Sie es einfach. Sie haben das Recht dazu.

Der einzelne werdende Eigentümer benötigt eine Vollmacht

Anders ist es, wenn Sie eine „gebrauchte“ Wohnung kaufen. Dann besteht bereits eine Eigentümergemeinschaft. Die bleibt auch bestehen. Sie können nicht als einzelner „werdender“ Eigentümer schon mitentscheiden, sondern müssen warten, bis Sie tatsächlich im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Dann gehören Sie ganz normal der Eigentümergemeinschaft an – mit allen sich daraus für Sie und die anderen ergebenden Rechten und Pflichten. Natürlich bleibt es Ihren zukünftigen Miteigentümern unbenommen, Sie auch schon vor Ihrer Eintragung mitentscheiden zu lassen, falls eine Eigentümerversammlung einberufen wird und Ihnen der Noch-Eigentümer dazu die Vollmacht erteilt.

Lesen Sie auch, welchen Einfluss die Gemeinschaftsordnung auf Ihre Rechte als Eigentümer hat.

Wer tatsächlich dazugehört

Sie werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft dadurch, dass Sie Eigentümer der Wohnung werden. Nicht mehr und nicht weniger ist Voraussetzung. Daran können Sie nichts ändern und auch die anderen Miteigentümer nicht. Die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft ergibt sich von Gesetzes wegen.

Sie werden nicht schon durch den Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags Mitglied der Eigentümergemeinschaft Vielmehr erfordert das Eigentum die entsprechende Eintragung im Grundbuch. Lediglich wenn es sich um eine neu gebaute Wohnanlage handelt und nicht nur Sie noch nicht als Eigentümer eingetragen sind, besteht als Ausnahme davon die Möglichkeit, dass Sie im Rahmen einer „werdenden Eigentümergemeinschaft“ rechtlich schon so behandelt werden, als wären Sie bereits Eigentümer.

Die Gemeinschaftsordnung in jedem Fall vor dem Kauf einsehen

Für Sie ist es bereits in der Phase, in der Sie sich für den Kauf entscheiden, außerordentlich wichtig, nachzuforschen, ob eine Gemeinschaftsordnung vorliegt, und wenn ja, was drinsteht. In der Gemeinschaftsordnung kann nämlich fast alles geregelt sein. Und Sie sollten sich natürlich davor hüten, die Katze im Sack zu kaufen. Durch die Gemeinschaftsordnung wird bestimmt, in welcher Weise Sie Ihr Miteigentum nutzen können oder auch nicht, sie bestimmt „den Inhalt des Sondereigentums“ wie es unter Fachleuten so schön heißt. Darunter sind z. B. Regelungen über Gebrauch und Nutzung des Sondereigentums, also der Wohnung, zu verstehen, über die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum, über die Nutzung des Gartens und der Außenanlagen. Auch Hausmusik, Tierhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Eigentümerversammlungen usw. können grundsätzlich in Gemeinschaftsordnungen geregelt werden.

Nicht alles darf drin stehen

Wenn Sie also nicht aufpassen beim Kauf und eine Wohnung erwerben, an der eine rigorose Gemeinschaftsordnung hängt, dann können Sie ganz schön reinfallen. Immerhin: Es gibt auch ein paar Dinge, die in der Gemeinschaftsordnung nicht stehen dürfen. Nämlich all das, was nach dem Wohnungseigentumsgesetz „unabdingbar“ ist, d. h. alle Vorschriften aus diesem Gesetz, die nicht durch eine Absprache geändert oder ausgeschlossen werden dürfen.

Änderungen meist nur mit einstimmigem Beschluss möglich

Die Gemeinschaftsordnung erfüllt natürlich sinnvolle Zwecke. Sie ist praktisch das Gesetzbuch der Eigentümergemeinschaft. Und so, wie Gesetze geändert werden können, können auch Gemeinschaftsordnungen geändert werden. Allerdings sind die Voraussetzungen dafür wesentlich strenger. Sie kommen weder mit einfacher noch mit irgendeiner „qualifizierten“ Mehrheit zum Zuge, wenn Sie Änderungen bei der Gemeinschaftsordnung durchpauken wollen, sondern nur mit einem einstimmigen Beschluss. Deshalb ist eine Änderung einer einmal bestehenden Gemeinschaftsordnung ausgesprochen schwer. Aber sie ist eben auch möglich. Je größer die Eigentümergemeinschaft ist, umso schwieriger wird es sein, einen einstimmigen Beschluss zu erreichen.

Eine genaue Übersicht darüber, was die Gemeinschaftsordnung nicht enthalten darf sowie viele weitere Fakten und Beispiele finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung.

Lesen Sie auch, was Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander unterscheidet.